Alpo J. Tokola – sillanrakentaja ym.
https://merkkihenkiloita.blogspot.com/2026/08/alpo-j-tokola-sillanrakentaja-ym.html
Alpo John Tokola, 1926 - 2013
MyHeritage sukupuut
Syntymä
Alpo John Tokola syntyi pvm 28. helmikuuta 1926, paikassa Kalajoki, Finland, henkilöille John Wäinö Tokola ja Hulda Maria Tokola (o.s. Niemelä).
Sisarukset
Henkilöllä Alpo oli 5 sisarusta: Väinö Valtteri Tokola, Arthur Kalervo Tokola, Armas Sulo Tokola, Ellen Marie Dusa (o.s. Tokola) ja Liisa Tokola.
Puoliso
Alpo meni naimisiin henkilön Neiti Tokola kanssa.
Heillä oli yksi lapsi.
Henkilökohtaiset tiedot
Alpo eli vuonna 1940, paikassa Holden St, Election Precinct 7 Burnt Bridge Creek, Clark, Washington, United States.
He eli pvm 10. huhtikuuta 1950, paikassa Seattle, King, Washington, United States.
Kuolema
Alpo kuoli pvm 20. maaliskuuta 2013, 87 ikäisenä.
He haudattiin paikassa Portland, Multnomah, Oregon, United States of America.
Portland City of Bridges – Mitkä sillat on Alpo Tokolan suunnittelemia ja rakentamia
Amerikansuomalainen insinööri Alpo Tokola (1921–2013) ei suoranaisesti suunnitellut Portlandin siltoja alusta alkaen, mutta hänellä oli merkittävä ja ratkaiseva rooli yhden kaupungin tunnetuimman maamerkin rakentamisessa.
Tokola toimi Fremont-sillan (Fremont Bridge) rakennusprojektin johtajana (project manager).
Fremont-sillan rakennusurakka
Tokolan rooli: Hän astui projektin johtoon vuonna 1972, kun silta oli rakenteilla. Sillan keskikaaren nostaminen oli äärimmäisen monimutkainen ja vaarallinen insinöörityön taidonnäyte.
Ennätysmäinen nosto: Tokolan johdolla sillan valtava, 6 000 tonnia painava ja noin 275 metriä pitkä teräksinen keskirakenne koottiin valmiiksi maalla, kuljetettiin proomuilla paikalle ja nostettiin kokonaisena ylös hydraulisilla nostureilla. Temppu pääsi tuolloin Guinnessin ennätyskirjaan maailman painoindeksiltään suurimpana nostona.
Sillan merkitys: Vuonna 1973 avattu Fremont Bridge on Portlandin toiseksi pisin silta ja maailman toiseksi pisin teräksinen kaarisilta (tied-arch bridge).
Muut silta- ja rakennusprojektit
Tokolan uran painopiste oli laajemmin teräsrakenne- ja insinöörisuunnittelussa sekä vaativissa asennusmenetelmissä. Hänen uransa aikana hänen yrityksensä ja tiiminsä olivat mukana rakentamassa yhteensä 19 eri siltaa (mukaan lukien suuret moottoritie- ja sillanrakennusprojektit Kaliforniassa ja Arizonassa, kuten Benicia-Martinez ja Glen Canyon), 10 pilvenpiirtäjää (kuten San Franciscon Transamerica Pyramid) sekä 17 öljynporaustasannetta Pohjanmerellä ja Alaskassa.
Myöhemmin vuonna 1973 perustamansa Tokola Corporation -yhtiön kautta hän keskittyi asuntorakentamiseen ja johti 12 laajan asuinkompleksin rakentamista Portlandin metropolialueella.
Fremont-sillan ainutlaatuisesta nostotekniikasta
Portlandissa sijaitsevan Fremont-sillan (Fremont Bridge) keskikaaren nosto maaliskuussa 1973 oli aikansa suurin ja vaativin silloille tehty nosto-operaatio maailmassa. Hanketta johtaneen Alpo Tokolan ja insinööritiimin kehittämä nostotekniikka oli vallankumouksellinen, sillä vastaavaa ei ollut koskaan aiemmin toteutettu tässä mittakaavassa.
Alta näet historiallisia kuvia sillan rakennusvaiheesta ja tarkan kuvan valmiista sillasta.
Miksi erikoisnostoa tarvittiin?
Perinteisesti suuret terässillat rakennettiin pala palalta suoraan joen päälle pystytettyjen väliaikaisten tukitelineiden varaan. Fremont-sillan kohdalla tämä oli mahdotonta kahdesta syystä:
Laivaliikenne: Willamette-joki on vilkas väylä, jota valtavat rahtilaivat käyttävät päästäkseen Portlandin satamiin. Tukitelineet olisivat sulkeneet joen ja lamauttaneet alueen talouden kuukausiksi.
Kustannukset ja turvallisuus: Korkealla joen yläpuolella työskentely palasina olisi pidentänyt rakennusaikaa, nostanut kustannuksia ja lisännyt työntekijöiden riskejä.
Tekniikka vaihe vaiheelta
Ratkaisuksi valittiin menetelmä, jossa keskiosa rakennettiin valmiiksi muualla ja nostettiin kokonaisena ylös. Operaatio eteni seuraavasti:
Esikokoaminen maalla: Sillan massiivinen 6 000 tonnia painava ja noin 275 metriä pitkä (902 jalkaa) keskikaari koottiin kokonaan valmiiksi Swan Islandin teollisuusalueella, noin kolmen kilometrin päässä lopullisesta sijainnistaan.
Kuljetus proomuilla: Valmis teräsjärkäle siirrettiin kahden suuren proomun päälle. Se uitettiin joen yli tarkasti laskettuna ajankohtana ja ankkuroitiin keskelle jokea puuttuvien siltaosien alle.
Hydrauliset "Strand Jack" -nosturit: Nosto suoritettiin poikkeuksellisella tavalla. Sillan molemmin puolin jo valmiina oleviin reunaosiin asennettiin yhteensä 32 hydraulista erikoisnosturia (strand jacks). Niistä pudotettiin alas paksut teräsvaijerit, jotka kiinnitettiin uivaan keskikaareen.
50 tunnin urakka: Nosturit vetivät jättimäistä teräsrakennetta ylös hitaasti ja tasaisesti. Keskikaarta nostettiin noin 52 metrin korkeuteen (170–175 jalkaa). Koko prosessi kesti tarkasti 50 tuntia, ja nosturit ottivat "viimeisen puraisunsa" maaliskuun 16. päivänä vuonna 1973.
Heti kun rakenne oli kohdallaan, niittaajat ja hitsaajat kiinnittivät sen pysyvästi reuna-asennuksiin estääkseen kaarta vaappumasta tuulessa. Temppu kirjattiin Guinnessin ennätyskirjaan historian painoindeksiltään suurimpana siltanostona.
Kiinnostaako sinua kuulla lisää siitä, miten koko tietokoneohjattu suunnittelu tehtiin 1970-luvun alun rajallisella teknologialla, vai haluatko tietää Alpo Tokolan muista saavutuksista?
https://lightthebridges.org/bridges/fremont/
TIETOA FREMONTISTA
Fremontin silta on helppo tunnistaa lipuista sen sateenkaaren muotoisen kaaren päällä, joka on 117 metriä vedenpinnan yläpuolella. Fremont on vaikuttava kokonsa ansiosta: se on sekä Oregonin pisin silta että maailman toiseksi pisin sidottu kaarisilta.
Jopa sen suunnittelu- ja rakennusprosessit olivat huomionarvoisia. Oregonin liikennevirasto toivoi välttävänsä Marquamin sillan vuonna 1966 saaman kielteisen julkisen reaktion, joten ODOT kutsui Portlandin taidekomission antamaan konseptuaalisen näkemyksensä tästä sillasta. Useat julkiset ja yksityiset yritysten insinöörit tekivät yhteistyötä sen huipputeknologisen, tietokoneavusteisen suunnittelun parissa. Insinöörejä kaikkialta maailmasta tuli katsomaan sen kokoonpanon valmistumista, joka oli ennätyksellinen sillannosto: 50 tunnin aikana kahdeksan hydraulista tunkkia kussakin kulmassa nostivat 902 jalkaa pitkän ja 6 000 tonnia painavan keskijännevälin kaaren paikoilleen 175 jalkaa joen yläpuolelle.
Fremont avattiin vuonna 1973. Sen betoninen alakansi (itään suuntautuvalle liikenteelle) on riippuva ylemmästä (länteen suuntautuvasta) kannesta. Jälkimmäinen on valmistettu teräslevystä ja se on suunniteltu vahvistamaan kahta suuntaan ("ortotrooppinen").
Silta on nimetty kadun mukaan, jonka piti olla sen itäpuolen sisäänkäynti; katu on nimetty John Charles Fremontin mukaan, jolle maksettiin Oregonin reitin kartoituksesta.
Willamette Light Brigadella (nykyisin Nightlab) ei ole vielä valaistussuunnittelukonseptia Fremontille.
https://en.wikipedia.org/wiki/Fremont_Bridge_(Portland,_Oregon)
Alpo Tokolan muistokirjoitus
Tokola, Alpo J. 87 28. helmikuuta 1926 15. maaliskuuta 2013 Alpo J. Tokola menehtyi rauhallisesti perheen ympäröimänä Mary's Woodsissa Lake Oswegossa 15. maaliskuuta 2013. Hän syntyi 28. helmikuuta 1926 Kalajoella, Suomessa, John ja Hulda Tokolalle. Vuonna 1937 perhe muutti Yhdysvaltoihin ja asettui Vancouveriin. Alpo meni naimisiin Bobbie Ketolan kanssa vuonna 1945. Palveltuaan Yhdysvaltain laivastossa toisen maailmansodan aikana hän valmistui Washingtonin yliopistosta rakennusinsinööriksi. Hän työskenteli suunnittelijana ja projektipäällikkönä Earl and Wrightilla, Yuba Erectorsilla ja Kaiser Steelillä Kaliforniassa ennen kuin muutti Lake Oswegoon vaimonsa ja perheensä kanssa vuonna 1972 ottaakseen vastuulleen Fremontin sillan projektipäällikön tehtävän. Vuonna 1973 hän perusti Tokola Corporationin, joka hoiti suuria insinööriprojekteja Portlandin, San Franciscon ja Lontoon toimistoistaan käsin 1990-luvun puoliväliin asti. Hänen insinööriuransa aikana toteutettuihin merkittäviin projekteihin kuuluvat: 19 siltaa (Interstate, Benicia-Martinez, Glen Canyon, San Pedro-Terminal Island), 10 rakennusta (Bank of American pääkonttori, Transamerica Pyramid, Seattlen kongressikeskus) ja 17 öljynporauslauttaa (Alaska, Kalifornia, Pohjanmeri). Vuonna 1976 Alpo ja Tokola Corporation aloittivat kerrostalojen rakentamisen Portlandin alueelle. Näistä tuli hänen työnsä painopiste, ja hänen johdollaan valmistui 12 projektia. Myöhempinä vuosinaan Alpo kiinnostui historiasta, joka kasvoi hänen matkakokemuksistaan, lukemisesta laajasti ja 400 vuotta kattavan sukututkimuksen kokoamisesta. Hän säilytti läheiset siteet Suomeen ja oli Finlandia-yliopiston emeritusjohtaja Michiganissa. Alpon perhe oli hänen elämänsä keskipiste, ja hänen omistautumisensa näkyi siinä, kuinka paljon hän vietti kanssamme, ja syvässä rakkaudessa, jota hän osoitti meitä kaikkia kohtaan. Tätä runsasta rakkautta vastaa neljä sukupolvea. Häntä jäivät kaipaamaan Bobbie Tokola, hänen 67 vuotta kestänyt avioliittonsa; tyttäret Susan Tokola-Avison, Nancy Allen (Mark), Anna-Lisa Kanick (George), Maila Davenport (John); sisaret Ellen Dusa ja Liisa Holma; 14 lastenlasta; ja kahdeksan lapsenlapsenlasta. Hautajaiset pidetään Riverview Abbeyn hautaustoimistossa, osoitteessa 0319 SW Taylors Ferry Rd., Portland, OR 97216, torstaina 21. maaliskuuta klo 17-20. Hautajaiset pidetään Christ Church Lake Oswegossa, osoitteessa 1060 Chandler Rd., Lake Oswego, OR 97034, perjantaina 22. maaliskuuta klo 14. Lahjoituksia voi tehdä Prostate Cancer Research Program/Dr. Thomasz Beerille (OHSU Foundation 1121 SW Salmon St., Suite 100 Portland, OR 97205).
Jos haluat istuttaa puita muistoksi, käy Sydänmyymälässä .
Alpo Tokolan muista saavutuksista?
Insinööri ja projektipäällikkö Alpo J. Tokolan (1926–2013) ura oli poikkeuksellisen laaja-alainen, ja se ulottui siltarakennuksesta öljynporaustasanteisiin, pilvenpiirtäjiin ja asuntorakentamiseen. Suomessa, tarkemmin Kalajoella syntynyt Tokola muutti perheineen Yhdysvaltoihin vuonna 1937.
Hänen merkittävimmät ammatilliset ja yhteiskunnalliset saavutuksensa Fremont-sillan lisäksi jakautuvat seuraaviin kokonaisuuksiin:
Vaativat infrastruktuuri- ja siltahankkeet
Tokola toimi projektipäällikkönä ja -insinöörinä useissa Yhdysvaltain länsirannikon suurimmissa rakennushankkeissa, joissa hyödynnettiin vaativia erikoistekniikoita.
Glen Canyon -silta (Arizona): Tokola toimi projektivastaavana (project engineer) tämän massiivisen teräksisen kaarisillan rakennustöissä 1950-luvun lopulla. Silta ylittää Coloradojoen aivan Glen Canyonin padon vieressä, ja sen rakentaminen syvän kanjonin ylle vaati monimutkaisten kaapeliratojen ja asennusmenetelmien suunnittelua.
Benicia–Martinez-silta (Kalifornia): Hän oli mukana toteuttamassa tätä tärkeää San Franciscon lahden alueen (Bay Area) siltayhteyttä.
Yhteensä 19 suursiltaa: Hänen uransa aikana hänen johtamansa tiimit vastasivat 19 merkittävän sillan teräsrakenne- ja asennustöistä.
Pilvenpiirtäjät ja öljynporaustasanteet
Tokolan asiantuntemus raskaiden teräsrakenteiden asennuksessa teki hänestä kysytyn asiantuntijan myös muilla vaativilla rakennusaloilla.
Transamerica Pyramid (San Francisco): Tokolan tiimit olivat mukana pystyttämässä tämän San Franciscon ikonisen, 48-kerroksisen ja pyramidimuotoisen pilvenpiirtäjän teräsrunkoa. Kaikkiaan hän vastasi urallaan 10 pilvenpiirtäjän teräsrakennustöistä.
Merenalaiset öljynporaustasanteet: Hän oli mukana suunnittelemassa ja patentoimassa menetelmiä offshore-rakenteiden pystyttämiseen. Hänen yrityksensä asensi yhteensä 17 öljynporaustasannetta poikkeuksellisen vaativiin olosuhteisiin, kuten Alaskan rannikolle ja Pohjanmerelle.
Tokola Corporation ja asuntorakentaminen
Vuonna 1973 Tokola perusti oman yrityksensä, Tokola Corporationin. Yrityksen myöhemmässä vaiheessa hän siirsi painopisteen tehokkaaseen asuntorakentamiseen. Hänen johdollaan Portlandin metropolialueelle valmistui 12 laajaa asuntokompleksia ja asuinalueprojektia.
Yhteisölliset tunnustukset ja perintö
Vuoden skandinaavi 1981: Nordic Northwest -järjestö nimesi Tokolan Oregonissa vuoden skandinaaviksi (Scandinavian of the Year) tunnustuksena hänen ansioistaan ja työstään yhteisön hyväksi.
Suomi-yhteydet: Tokola säilytti tiiviit suhteet synnyinmaahansa läpi elämänsä. Hän toimi muun muassa Michiganissa sijaitsevan, amerikansuomalaisten perustaman Finlandia Universityn johtokunnan kunniajäsenenä (Board of Director Emeritus).
Sotapalvelus: Ennen insinööriuraansa ja valmistumistaan Washingtonin yliopistosta Tokola palveli Yhdysvaltain laivastossa (US Navy) toisen maailmansodan aikana.
Tokola Corporation (nykyisin tunnettu nimellä Tokola Properties) muutti Portlandin alueen asuntorakentamista siirtämällä painopisteen raskaasta teollisuusrakentamisesta monitoiminnallisiin asuinkeskuksiin (mixed-use developments), kantakaupungin elävöittämiseen ja julkisen sekä yksityisen sektorin kumppanuuksiin (public-private partnerships).
Alpo Tokolan vuonna 1971 perustama yritys aloitti insinööri- ja sillanrakennusfirmana, mutta laajensi 1970-luvun lopulla kiinteistökehitykseen ja asuntotuotantoon. Yhtiö on rakentanut tähän mennessä yli 2 000 asuinhuoneistoa sekä useita hotelleja ja liiketiloja Oregonin ja Washingtonin alueelle.
Keskittyminen monitoiminnalliseen "Mixed-Use"-rakentamiseen
Yritys toi Portlandin metropolialueen esikaupunkeihin (kuten Hillsboro, Gresham ja Forest Grove) uudenlaista kaupunkisuunnittelua. Pelkkien perinteisten lähiöiden sijaan yhtiö alkoi rakentaa kokonaisuuksia, joissa yhdistyvät:
Asunnot ja liiketilat: Rakennusten maantasokerroksissa on liiketiloja, ravintoloita tai ruokakauppoja, ja ylemmissä kerroksissa moderneja kerrostaloasuntoja.
Joukkoliikenneyhteydet (Transit-Oriented Development): Hankkeet sijoitettiin usein Portlandin alueen TriMet-pikaraitiotielinjojen (MAX Light Rail) läheisyyteen, mikä vähensi asukkaiden riippuvuutta autoista.
Kaupunkikeskustojen elävöittäminen ja palkitut hankkeet
Tokola Corporation profiloitui nimenomaan vanhojen, rapistuvien teollisuus- tai pankkitonttien muuttajana eloisiksi asuinalueiksi (ns. brownfield-kehitys). Tämän ansiosta yhtiö on voittanut useita paikallisia kaupunkisuunnittelupalkintoja. Esimerkkejä merkittävistä hankkeista Portlandin alueella:
4th Main (Hillsboro): Ikoninen hanke, jossa vanha Wells Fargon pankkirakennus saneerattiin, sille tehtiin vaativat seismiset vahvistukset ja alueelle rakennettiin moderni asuin- ja liikekeskus, joka muutti koko Hillsboron keskustan ilmeen.
Jesse Quinn (Forest Grove): Entisen painotalon tontille rakennettu noin 100 asunnon ja liiketilojen kokonaisuus, jonka tavoitteena oli tuoda lisää asukkaita ja ostovoimaa historialliseen keskustaan.
3rd Central ja Alpine Meadows (Gresham): Portlandin itäpuolella sijaitsevaan Greshamiin rakennetut laajat moniperheasuntojen (multifamily housing) yhteisöt.
Yhtiön toimintafilosofiana on ollut pitkäaikainen omistajuus: Tokola Properties ei vain rakenna ja myy kohteita, vaan se toimii usein myös itse kohteidensa isännöijänä ja kiinteistönvälittäjänä. Alpo Tokolan luoma pohja elää vahvasti alueella edelleen, ja yhtiö jatkaa uusien asuinalueiden kehittämistä Oregonissa.
tietystä Tokolan rakentamasta asuinalueesta Portlandin seudulla,
Kaksi Tokola Corporationin (Tokola Properties) merkittävintä ja palkituinta asuinaluetta sijaitsevat Portlandin länsipuolella Hillsboron ja Forest Groven historiallisissa keskustoissa. Nämä kohteet ovat oppikirjaesimerkkejä modernista kaupunkisuunnittelusta, jossa vanha teollisuusympäristö muutettiin eläväksi asuinalueeksi.
Alla on esitelty tarkemmin nämä kaksi erityistä kohdetta, ja löydät niiden sijainnit oheiselta kartalta.
1. 4th Main (Hillsboro) – Pankkitontin muodonmuutos
Tämä hanke muutti Hillsboron historiallisen keskustan ilmeen täysin. Tokola otti haltuunsa vanhan Wells Fargon pankkirakennuksen ja sen ympärillä olleen tyhjän korttelin muuttaen sen tiiviiksi urbaaniksi asuinyhteisöksi.
Sijainti: 4th Main Apartments, 390 E Main St, Hillsboro, OR.
Arkitehtuuri ja tekniikka: Hankkeessa tehtiin erittäin vaativat seismiset maanjäristysvahvistukset olemassa olleeseen betonirakenteeseen. Sen päälle ja ympärille rakennettiin moderni monikerroksinen puu- ja teräsrunkoinen asuinkompleksi.
Urbaani elämä: Katutasossa toimii vilkkaita paikallisia yrityksiä ja ravintoloita, ja ylemmissä kerroksissa on moderneja kaupunkiasuntoja. Kohde sijaitsee vain lyhyen kävelymatkan päässä MAX Light Rail -pikaraitiotieasemalta, mikä tekee siitä täydellisen esimerkin joukkoliikennettä tukevasta rakentamisesta.
2. Jesse Quinn (Forest Grove) – Painotalosta asuinkortteliksi
Tämä asuinalue edustaa Tokolan filosofiaa tuoda uutta elämää pienempien esikaupunkien historiallisiin keskustoihin. Kohde nimettiin paikallisen historiallisen vaikuttajan mukaan.
Sijainti: Jesse Quinn Apartments, 1837 Pacific Ave, Forest Grove, OR.
Teollisuusperintö: Alueella sijaitsi aiemmin vanha News-Times-sanomalehden painotalo ja varastoalue. Tokola osti tontin, purki huonokuntoiset teollisuusrakennukset ja puhdisti maaperän (brownfield-hanke).
Vaikutus yhteisöön: Paikalle nousi noin 100 asunnon tyylikäs kokonaisuus, joka toi satoja uusia asukkaita Forest Groven keskustaan. Alue on erityisen suosittu viereisen Pacific University -yliopiston työntekijöiden ja opiskelijoiden keskuudessa. Katutason liiketilat integroitiin osaksi kaupungin perinteistä pääkatua.
Map data ©2026 GoogleTerms
2 km
Julkisen sektorin kumppanuushankkeet?
Tokola Corporation (nykyisin Tokola Properties) on noussut Yhdysvaltain luoteisosissa (Pacific Northwest) tunnetuksi alueelliseksi johtajaksi nimenomaan julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuushankkeissa (Public-Private Partnerships, PPP).
Yhtiö ei vain osta maata markkinaehtoisesti, vaan se tekee tiivistä yhteistyötä kaupunkien ja julkisten virastojen kanssa elvyttääkseen vanhoja kaupunkikeskustoja.
Miten Tokolan PPP-malli toimii käytännössä?
Tyypillisessä Tokolan kumppanuushankkeessa osapuolet jakavat vastuut ja resurssit seuraavasti:
Julkinen sektori (Kaupunki tai Urban Renewal Agency): Luovuttaa usein omistamansa tyhjän tai huonokuntoisen tontin (kuten entisen teollisuustontin tai pankkialueen) projektia varten. Julkinen puoli voi tukea hanketta taloudellisesti esimerkiksi verotuksellisella Tax Increment Financing (TIF) -rahoituksella, suorilla avustuksilla tai infrastruktuurin (kuten katujen ja julkisten torien) rakentamisella.
Yksityinen sektori (Tokola Properties): Vastaa hankkeen kokonaissuunnittelusta, rahoituksen loppuosasta, varsinaisesta rakentamisesta sekä valmiin kiinteistön pitkäaikaisesta ylläpidosta ja vuokrauksesta.
Keskeiset kumppanuushankkeet Portlandin alueella
Tokolan tunnetuimmat kaupunkikuvaa muuttaneet PPP-hankkeet on toteutettu yhteistyössä paikallisten kaupunkiuudistusvirastojen kanssa:
Jesse Quinn (Forest Grove): Toteutettiin yhteistyössä Forest Grove Urban Renewal Agencyn (URA), Metron ja Oregonin osavaltion kanssa. Kaupungin urbaani virasto (URA) tuki hanketta noin 1,5 miljoonalla dollarilla. Vastineeksi Tokola rakensi entiselle lehtipainon tontille asuinkorttelin, johon sisältyi kaupunkilaisille avoin julkinen aukio (public plaza), yhteisöpuutarha ja liiketiloja.
4th Main (Hillsboro): Tämä hanke rakennettiin Hillsboron kaupungin omistamalle noin yhden hehtaarin kokoiselle tontille. Kaupunki halusi elävöittää keskustaansa ja tarjosi maan sekä tukea, jotta Tokola pystyi toteuttamaan vaativan maanjäristyssaneerauksen ja rakentamaan tontille liiketiloja ja 71 asuntoa.
The Independence -hotelli (Independence, Oregon): Laajentaessaan toimintaansa hotellialalle Tokola toteutti julkisen kumppanuushankkeen Independencen kaupungin kanssa. Yhtiö rakensi tyylikkään boutique-hotellin aivan Willamette-joen rantaan, mikä on toiminut alueen matkailun ja talouden veturina.
Tämän mallin ansiosta kaupungit saavat verotuloja ja elinvoimaa alueille, jotka muutoin pysyisivät tyhjinä, ja Tokola saa kehitettäväkseen keskeisiä tontteja hyvillä ehdoilla.
Miten Tax Increment Financing (TIF) toimii näissä Oregonin hankkeissa,
Tax Increment Financing (TIF) (Oregonissa usein synonyymi käsitteelle Urban Renewal) toimii rahoitusmekanismina, joka ei nosta kenenkään veroja, vaan ohjaa alueen tulevan talouskasvun suoraan takaisin saman alueen kehittämiseen.
Oregonin osavaltion lakien mukaisesti kaupungit ja julkiset virastot käyttävät sitä houkutellakseen Tokola Propertiesin kaltaisia yksityisiä rakentajia kehittämään alueita, jotka muutoin jäisivät tyhjilleen.
Mekanismi ja yhteistyö Tokolan hankkeissa (kuten Hillsboron 4th Main tai Forest Groven Jesse Quinn) perustuu neljään päävaiheeseen:
1. Veropohjan jäädyttäminen (Frozen Base)
Kun kaupunki perustaa TIF-alueen (esimerkiksi vanhan ja rapistuvan teollisuusalueen ympärille), piirikunnan verottaja laskee alueen senhetkisen kiinteistöjen verotusarvon. Tämä summa lukitaan niin sanotuksi perustasoksi (frozen base).
Alueen olemassa olevat kiinteistöverot jatkavat kulkuaan normaaliin tapaan kaupungille, kouluille ja muille julkisille tahoille.
2. Arvon nousu eli "Kasvumuutos" (The Increment)
Kun Tokola Corporation astuu kuvaan ja rakentaa tontille esimerkiksi sadan asunnon modernin kerrostalon ravintoloineen, alueen kiinteistöjen arvo nousee rajusti.
Perustason ylittävä uusi, kasvanut kiinteistöveron osuus on nimeltään kasvumuutos (increment).
Tätä uutta, ylimääräistä verotuloa ei jaeta yleisiin kassohin, vaan se ohjataan erilliseen TIF-rahastoon.
3. TIF-rahoituksen ohjaaminen hankkeelle
Koska suuret investoinnit (kuten Tokolan tekemät maaperän puhdistukset tai vaativat maanjäristys- ja seismiset vahvistukset) ovat erittäin kalliita, julkinen puoli käyttää TIF-rahaston varoja madaltaakseen rakentajan riskiä ja kustannuksia. Tämä tehdään yleensä kahdella tavalla:
Lainat ja avustukset: Kaupungin urbaani virasto (kuten Forest Grove Urban Renewal Agency) antaa Tokolalle suoraa rahallista tukea tai edullista lainaa rakennusvaiheeseen. Nämä tuet maksetaan takaisin tulevilla TIF-verotuloilla.
Infrastruktuuri: Kaupunki voi käyttää TIF-varoja rakentaakseen Tokolan asuinalueen ympärille julkisia kävelykatuja, puistoja, pyöräteitä tai aukioita, mikä tekee kohteesta houkuttelevamman.
4. Lopputulos ja alueen vapautuminen
TIF-alueet ovat voimassa määräaikaisesti, usein noin 20–25 vuotta. Kun määräaika päättyy ja projektit on maksettu, "jäädytys" purkautuu. Tämän jälkeen alueen kaikki uudet, moninkertaiset kiinteistöverotulot alkavat virrata pysyvästi ja täysimääräisesti kaupungin, koulujen ja palokuntien yleiseen käyttöön.
Malli on kriittinen nimenomaan asuntorakentamiselle Oregonissa, sillä se auttaa luomaan eläviä keskustoja ja monitoiminnallisia urbaaneja kortteleita ilman, että kaupungin tarvitsee nostaa olemassa olevien asukkaidensa verotusta.
erillistä lakisääteistä TIF-kiintiötä (TIF Set-Aside) nimenomaan kohtuuhintaisen asuntotuotannon rahoittamiseen?
Portlandissa Tax Increment Financing (TIF) Set-Aside -kiintiö velvoittaa kaupungin ohjaamaan vähintään 45 % kaikista TIF-verotuloista suoraan kohtuuhintaisen asuntotuotannon rahoittamiseen.
Tämä kaupunginvaltuuston asettama sääntö jakaa TIF-alueiden tuottamat verotulot kahteen selkeään osaan: vähintään 45 % siirtyy Portland Housing Bureau (PHB) -virastolle asuntotuotantoon, ja loput enintään 55 % jää Prosper Portland -kehitysvirastolle talouskasvun ja infrastruktuurin tukemiseen.
Mekanismi toimii käytännössä erittäin tiukoilla ehdoilla:
1. Tulojen jakaminen suoraan asuntovirastolle
Kun jollakin Portlandin erityisellä urbaanin uudistuksen alueella (Urban Renewal Area eli URA) syntyy uutta TIF-verotuloa alueen kehittyessä, lasketaan asuntokiintiö automaattisesti. Rahat siirretään PHB:n hallinnoitavaksi, eikä niitä voida käyttää yleisiin kaupungin menoihin.
2. Tiukat tulorajat asukkaille
Set-Aside-varoilla tuetun asuntotuotannon täytyy kohdistua tarkkaan määritellyille tuloryhmille, jotka lasketaan alueen mediaanituloista (Area Median Income, AMI):
Vuokra-asunnot: Asuntojen on oltava taloudellisesti saavutettavissa kotitalouksille, joiden tulot ovat enintään 60 % AMI-tasosta. Erityistä painoarvoa annetaan kaikkein haavoittuvimmassa asemassa oleville perheille, joiden tulot ovat alle 30 % AMI.
Omistusasunnot ja remonttituet: Ensimmäisen asunnon ostajien tukemiseen tai pienituloisten asukkaiden kotien remonttiapuun varoja voidaan käyttää, jos perheen tulot ovat enintään 100 % AMI.
3. Pysyvä pitkäaikainen edullisuus
TIF Set-Aside -rahoituksen suurin etu on sen sitovuus. Kun rakennuttaja (kuten Tokola Properties tai voittoa tavoittelematon asuntorakentaja) saa hankkeeseensa PHB:n myöntämää TIF-kehityslainaa, sitoutuu se asettamaan asunnot kohtuuhintaisiksi erittäin pitkäksi aikaa. Monissa Portlandin kohteissa tämä kohtuuhintaisuuden velvoiteaika on määritelty jopa 99 vuodeksi.
4. Vain fyysisiin investointeihin
Osavaltion lakien mukaisesti TIF-varoja ei saa koskaan polttaa juokseviin kuluihin, kuten asukkaiden palveluihin, vuokratukiin tai alueen vartiointiin. Jokaisen dollarin on mentävä pysyviin fyysisiin parannuksiin, eli joko uusien kohtuuhintaisten kerrostalojen rakentamiseen tai vanhojen rakennusten pelastamiseen asuinkäyttöön.
Tämän mekanismin ansiosta Portland on pystynyt vuodesta 2006 lähtien rakentamaan ja suojelemaan tuhansia kohtuuhintaisia koteja, rahoittamaan suuria hankkeita (kuten Bud Clark Commons) ja auttamaan asukkaita pysymään omissa kodeissaan ilman, että markkinahintainen kasvu ajaa heitä pois.
https://prosperportland.us/our-work/westside-tif-district/
